核心要点

11 月住房库存较 10 月下降 5.9%。

与此同时，11 月房屋销售中位价为 40.92 万美元，较 2024 年同期上涨 1.2%。

房屋在市场上的挂牌周期有所延长，从去年 11 月的 32 天增至如今的 36 天。

　高企的房价、持续处于高位的抵押贷款利率，再加上当前收紧的房源供应，多重因素正压制着潜在购房者的入市意愿。

　　美国全国房地产经纪人协会的数据显示，11 月成屋销售量环比仅增长 0.5%，同比则下滑 1%，折合年销量为 413 万套。

　　该数据统计以房屋交易完成量为基准，反映的是大概率在 9 月和 10 月签订的购房合同情况。彼时抵押贷款利率虽一度小幅回落，但随后便陷入窄幅波动区间。

　　今年大部分时间持续增长的房源供应，在 11 月出现回落。该协会数据显示，截至 11 月末，市场待售房屋数量为 143 万套，环比减少 5.9%，但同比仍增长 7.5%。按照当前的销售速度，这一库存量仅能满足 4.2 个月的市场需求。通常来说，6 个月的库存水平被视为买卖双方的供需平衡点。

　　全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯?云在一份声明中表示：“库存增长正陷入停滞。眼下法拍房交易量处于历史低位，住房资产价值却创下历史新高，房主们并不急于在冬季挂牌出售房产。”

　　与此同时，市场上的挂牌卖家撤牌比例也高于往常水平。虽然卖家通常会在冬季来临前下架未售出的房源，但今年这一趋势表现得尤为明显。

　　这一现象也对房价形成支撑。11 月房屋销售中位价达到 40.92 万美元，同比上涨 1.2%，创下历年 11 月的最高纪录。需要注意的是，全国房地产经纪人协会采用中位价统计口径，该数据可能会受市场不同价位房屋销售占比的影响。当前房地产市场的高端房源表现远好于低端房源：售价在 10 万至 25 万美元区间的房屋销量同比下滑近 8%，而百万美元以上的高端房屋销量同比则上涨 1.4%。

　　劳伦斯?云表示：“当前薪资增速已经超过房价涨幅，住房可负担性有所改善。但如果未来住房供应增速无法跟上需求增长步伐，住房可负担性或将再度承压。”

　　房屋挂牌周期进一步拉长，从去年 11 月的 32 天增至 36 天。首次购房者的成交占比为 30%，与去年同期持平，但从历史数据来看，这一群体的正常成交占比约为 40%。与此同时，投资者重新回流市场，交易占比从 2024 年 11 月的 13% 提升至 18%。